郑州绿洲云顶小区土地未进行分割 业主无法办不动产证

　　制图/郑萌

　　河南商报首席记者 邓飞

　　法院查封土地导致业主过户受阻，谁之过？当初开发商为何不进行土地分割和登记？国土部门为何不及时督查？银行为什么没有对此进行严格审核呢？

　　【遭遇】

　　还了四个月房贷

　　不动产登记还无法办理

　　当郑州市不动产登记各项工作都有序开展时，还有一部分群体因各种原因无法办理不动产登记而奔走呼号，绿洲云顶小区的案例就很典型。

　　郑州市民王先生介绍说，他在2016年下半年购买了一套绿洲云顶小区的二手房，前期的房产交易程序走得比较顺利，但是，到了不动产登记环节，就彻底“歇菜”了——因土地被法院查封，不符合登记条件。

　　虽然已经还了四个月的房贷，原来房子也是可以正常交易和过户的，但是，至今还是无法办理不动产登记。

　　“卖方原先是在2009年签订的购房合同，房款和契税都交了，2011年拿到了房产证。但是，因涉及银行贷款担保，债权人提请诉讼，开发商败诉后，2010年土地被法院查封，后来又接连续封，直到现在。”王先生说。

　　土地虽被查封，但这并不影响小区业主的正常生活，房屋仍可以买卖、抵押。直到2016年8月，郑州实行不动产统一登记，房、地合并管理，这个问题才凸显。

　　据多位业主介绍，因房产无法过户，引发了高息贷款、还款困难等财务纠纷，因房屋产权无法登记而造成房产价值下降，损害了他们的财产利益。

　　【疑问】

　　房子卖了

　　土地是否一并转让

　　据了解，从该小区业主反映的情况来看，这是一起典型的因土地查封而导致登记受限的案例。问题是，仅以上述王先生为例，他于2011年拿到房产证时，小区土地还在开发商名下，并未及时完成土地分割和登记。整个事件的焦点就在这里，法院查封是依据登记结果进行的，开发商不申请对土地分割登记，在法院眼里，这土地就还是开发商的财产。

　　在沟通过程中，绿洲云顶小区业主说道，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”郑州市高新区人民法院在查封涉案土地时，业主们已经交付全部房款并占有使用了房屋，其下土地使用权理所应当为业主所有。

　　河南商报记者从郑州市不动产登记部门了解到，最权威的依据是《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

　　因此，对该小区范围内已销售、未办理房屋所有权登记的房子，当视为已实际转移至业主名下。开发商未能及时为业主办理城镇住宅用地分割发证，不能影响该宗土地使用权发生事实上的转移。

　　绿洲云顶小区业主告诉河南商报记者，他们还专门委托律师向法院提出异议申请。

　　【反思】

　　不动产登记的土地查封处理

　　谁在缺位

　　1月9日上午，河南商报记者和绿洲云顶小区业主代表来到郑州市高新区人民法院。经过业主和法院之间的沟通，法院同意立案，并前往郑州市中级人民法院，借鉴类似案例的处理经验。当天下午，该小区业主携带百余份业主申请资料，在法院办事大厅进行立案。

　　事情似乎有了一些转机，但部分业主仍然担心事情的结果。他们认为，不论法院查封对或错，造成今天这一困局的源头正是过去房、地的分割管理，现在又统一管理。不动产统一登记改革初衷是好的，但不能让老百姓越改越作难。

　　据河南商报记者了解，在郑州市，还有其他由于各种原因而导致土地被法院查封，至今无法申请登记的情况存在。

　　郑州某国有银行一位管理层人士向河南商报记者分析道，银行只是对申请人提交的资料进行审核，不可能去审查申请资料之外的内容，开发商名下土地的登记状态应该是有关部门来审核。

　　郑州市国土资源系统一位内部人士向河南商报记者透露称，开发商有尽快分割土地并申请登记的义务，国土部门也有义务去告知开发商及时做这件事，但是没有权力强制他们这样做。

　　不动产统一登记的意义也就在于此，使原来分散的林业、房屋、农业等部门的登记职能整合到一个部门。

　　1月10日，有一位自称是绿洲云顶小区的业主致电河南商报记者，在他看来，虽然地随房走，但开发商涉及的是银行贷款担保，债权方不会轻易让其资产流失，这不仅是管理体制的问题，还有开发商的问题。当天，河南商报记者联系到开发商，一位工作人员回复称，这件事公司是清楚的，而且已经在解决了，至于其他问题，需要等领导出差回来才能答复。

　　河南商报记者将持续关注此事。更多报道，请关注河南商报“投牌”。